Habitat intergénérationnel : le rôle-clé des organismes HLM
26.02.2024
organismes hlm
L'article
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Rédigé par Nathaël Torres, Directeur Est de Récipro-Cité et Directeur de la publication des Cahiers de l'Habitat Intergénérationnel
Les résidences intergénérationnelles sont des ensembles immobiliers au sein desquels la cohabitation entre habitants de différentes générations est organisée grâce à une architecture adaptée, assortie d’un projet social, formalisé ou non. Dans sa globalité, le mandat social de la formule repose avant tout sur la mise en place de conditions favorisant des relations de voisinage solidaire entre habitants et entre générations, devant concourir particulièrement au soutien à domicile des personnes âgées.
En l’espace d’une quinzaine d'années la formule a connu un essor remarquable : d’une poignée d’opérations à la fin des années 2000, à près de 500 résidences aujourd’hui, sur tous types de territoires¹. Cette diffusion est essentiellement le résultat de l’implication croissante des opérateurs du logement social, encouragés en ceci par les pouvoirs publics locaux et nationaux. Ces derniers envisagent la solution comme une alternative innovante, consensuelle, et flexible, pour adresser les enjeux du vieillissement démographique, sous les angles de la prévention, de l’inclusion et du lien social. Concrètement, nous devons au secteur du logement social près de 90 % des réalisations2 .
L’habitat, en particulier, devient à partir des années 2000 un nouveau « référentiel de gestion de la problématique du vieillissement de la population »³, face à une offre médico-sociale qui montre des limites, opérationnelles et conceptuelles 4 :
Il faut dire que près du tiers des locataires du logement social ont aujourd’hui plus de 60 ans5 . L’ANCOLS (Agence Nationale de Contrôle du Logement Social) estime que « plus d'un logement social sur deux est potentiellement concerné par le vieillissement d'au moins un de ses habitants à court ou moyen terme »6 .
Des locataires âgés, et, de surcroît, disposant de revenus comparativement plus faibles que le reste de la population.
Tout en poursuivant la résidualisation du logement social au bénéfice des ménages les plus précaires, l’État a aussi encouragé la filière à développer son offre à destination des personnes âgées. En 2015, la loi d’Adaptation de la Société au Vieillissement est promulguée avec la mesure, concrète et symbolique à la fois, consistant à autoriser sous conditions (dites « dérogatoires ») le fléchage et l’attribution de logements adaptés à des personnes âgées.
Dans son sillage, plusieurs conventions sont signées entre la Fédération des HLM (Union Sociale pour l’Habitat) et l’État, ou la CNAV (Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse), pour promouvoir, sécuriser, diffuser les formules d’habitat à destination des personnes âgées encourageant « la mixité des publics, notamment par le développement d’opérations intergénérationnelles ».7
Depuis 2019, l’institutionnalisation se poursuit sous la bannière de l’habitat inclusif, avec la création significative de financements dédiés à l’animation de la vie collective desdits habitats. Regrettablement toutefois, cette dernière séquence s’est jusqu’à présent avérée partiellement aveugle à la réalité de l’habitat intergénérationnel, et l’offre développée par les bailleurs sociaux.
Dans un contexte de maintien d’un niveau élevé de la demande des collectivités, s'en est suivi dans certains cas une chaîne vertueuse de capitalisation, montée en compétences, et structuration interne, aboutissant à des offres conceptualisées et « matures », pleinement intégrées à la politique et stratégie des organismes.
Largement appropriée par les organismes HLM à des fins de développement urbain ou patrimonial, la formule doit aujourd’hui continuer à gagner en consistance opérationnelle pour démontrer que l’impact social escompté d’une offre d’habitat intergénérationnel se manifeste effectivement dans le quotidien des projets réalisés. La démonstration reste à (par)faire. Pourtant l’heure des premières expérimentations étant passée, la formule de l’habitat intergénérationnel bénéficie de premiers retours d’expériences qui méritent d’être étudiés et diffusés.
La solidité de certaines réalisations (décennales ou plus récentes) est exemplaire. La filière du logement social a joué un rôle essentiel dans la diffusion d’un modèle d’innovation sociale, dont le processus d’institutionnalisation est toujours en cours. L’engagement des acteurs de l’habitat, et en particulier des organismes HLM, sur le sujet du vieillissement, continuera d’être primordial dans les décennies à venir.
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Références
1 . Selon un recensement réalisé par N. Torres et Récipro-Cité entre 2014 et 2023.
2 . Nathaël TORRES, “Mixité sociale et vieillissement de la population : Quelles perspectives pour un habitat intergénérationnel durable ? ”, Thèse de doctorat en Sciences Sociales, Université Jean Moulin Lyon III, 2020.
3 . Cf. les travaux de Dominique Argoud, en particulier ARGOUD D., 2011, « L'habitat groupé, une alternative à la maison de retraite ? »,
Hors-série Cleirppa, p. 5-16.
4 . Coût économique et difficulté à développer suffisamment de lits/logements pour suivre l’augmentation des besoins des prochaines décennies, décalage avec la demande et rejet de l’hébergement institutionnel, déficit d’image – encore dégradé suite à la pandémie de Covid et à des scandales médiatisés, difficultés de recrutement et des métiers, etc.
5 . Insee, 2018.
6 . ANCOLS, 2018.
7 . Extrait du texte de la convention État-USH du 14 février 2017.
Les résidences intergénérationnelles sont des ensembles immobiliers au sein desquels la cohabitation entre habitants de différentes générations est organisée grâce à une architecture adaptée, assortie d’un projet social, formalisé ou non. Dans sa globalité, le mandat social de la formule repose avant tout sur la mise en place de conditions favorisant des relations de voisinage solidaire entre habitants et entre générations, devant concourir particulièrement au soutien à domicile des personnes âgées.
En l’espace d’une quinzaine d'années la formule a connu un essor remarquable : d’une poignée d’opérations à la fin des années 2000, à près de 500 résidences aujourd’hui, sur tous types de territoires¹. Cette diffusion est essentiellement le résultat de l’implication croissante des opérateurs du logement social, encouragés en ceci par les pouvoirs publics locaux et nationaux. Ces derniers envisagent la solution comme une alternative innovante, consensuelle, et flexible, pour adresser les enjeux du vieillissement démographique, sous les angles de la prévention, de l’inclusion et du lien social. Concrètement, nous devons au secteur du logement social près de 90 % des réalisations2 .
La montée de la thématique du vieillissement dans l’agenda des bailleurs sociaux.
Le développement de l'habitat intergénérationnel est consubstantiel de la montée en puissance dans l'agenda public de la problématique du vieillissement de la population, et de son affirmation en enjeu de société « global ». Dépassant le cadre du secteur gérontologique, l’enjeu touche dorénavant tous les secteurs d’action publique : urbanisme, citoyenneté, cohésion sociale, inclusion, économie…L’habitat, en particulier, devient à partir des années 2000 un nouveau « référentiel de gestion de la problématique du vieillissement de la population »³, face à une offre médico-sociale qui montre des limites, opérationnelles et conceptuelles 4 :
- Développement d’alternatives entre les deux pôles traditionnels de l’hébergement médico-social d’un côté, et du domicile de l’autre (habitat groupé, intermédiaire, inclusif, intergénérationnel…) ;
- Accessibilité et adaptation des logements neufs et existants.
Un modèle « à la française » ?
La tendance de fond à la multiplication des projets résidentiels intergénérationnels semble commune à de nombreux pays « occidentaux » confrontés au vieillissement démographique, elle se traduit toutefois avec de franches spécificités régionales ou nationales. Comparativement, le rôle central joué par les organismes HLM dans la diffusion du modèle et l’union entre les notions de mixité et d’intergénération (« mixité (inter)générationnelle »), structure et influence le plus les incarnations françaises de l’habitat intergénérationnel.Il faut dire que près du tiers des locataires du logement social ont aujourd’hui plus de 60 ans5 . L’ANCOLS (Agence Nationale de Contrôle du Logement Social) estime que « plus d'un logement social sur deux est potentiellement concerné par le vieillissement d'au moins un de ses habitants à court ou moyen terme »6 .
Des locataires âgés, et, de surcroît, disposant de revenus comparativement plus faibles que le reste de la population.
Tout en poursuivant la résidualisation du logement social au bénéfice des ménages les plus précaires, l’État a aussi encouragé la filière à développer son offre à destination des personnes âgées. En 2015, la loi d’Adaptation de la Société au Vieillissement est promulguée avec la mesure, concrète et symbolique à la fois, consistant à autoriser sous conditions (dites « dérogatoires ») le fléchage et l’attribution de logements adaptés à des personnes âgées.
Dans son sillage, plusieurs conventions sont signées entre la Fédération des HLM (Union Sociale pour l’Habitat) et l’État, ou la CNAV (Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse), pour promouvoir, sécuriser, diffuser les formules d’habitat à destination des personnes âgées encourageant « la mixité des publics, notamment par le développement d’opérations intergénérationnelles ».7
Depuis 2019, l’institutionnalisation se poursuit sous la bannière de l’habitat inclusif, avec la création significative de financements dédiés à l’animation de la vie collective desdits habitats. Regrettablement toutefois, cette dernière séquence s’est jusqu’à présent avérée partiellement aveugle à la réalité de l’habitat intergénérationnel, et l’offre développée par les bailleurs sociaux.
Une professionnalisation en cours, mais une institutionnalisation fragile
Les bailleurs n’avaient pas attendu pour s’engager sur la thématique. En plus de démarches de qualité de service et d’adaptation des logements (qui doivent encore être renforcées) un certain nombre d’opérateurs se sont aventurés, à partir du début des années 2000, à développer leurs propres solutions d’habitat intergénérationnel et/ou à destination des personnes âgées. Les premières réalisations, d’abord opportunistes et expérimentales – bricolées parfois –, ont le plus souvent répondu à la sollicitation d’une collectivité.Dans un contexte de maintien d’un niveau élevé de la demande des collectivités, s'en est suivi dans certains cas une chaîne vertueuse de capitalisation, montée en compétences, et structuration interne, aboutissant à des offres conceptualisées et « matures », pleinement intégrées à la politique et stratégie des organismes.
Largement appropriée par les organismes HLM à des fins de développement urbain ou patrimonial, la formule doit aujourd’hui continuer à gagner en consistance opérationnelle pour démontrer que l’impact social escompté d’une offre d’habitat intergénérationnel se manifeste effectivement dans le quotidien des projets réalisés. La démonstration reste à (par)faire. Pourtant l’heure des premières expérimentations étant passée, la formule de l’habitat intergénérationnel bénéficie de premiers retours d’expériences qui méritent d’être étudiés et diffusés.
La solidité de certaines réalisations (décennales ou plus récentes) est exemplaire. La filière du logement social a joué un rôle essentiel dans la diffusion d’un modèle d’innovation sociale, dont le processus d’institutionnalisation est toujours en cours. L’engagement des acteurs de l’habitat, et en particulier des organismes HLM, sur le sujet du vieillissement, continuera d’être primordial dans les décennies à venir.
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Références
1 . Selon un recensement réalisé par N. Torres et Récipro-Cité entre 2014 et 2023.
2 . Nathaël TORRES, “Mixité sociale et vieillissement de la population : Quelles perspectives pour un habitat intergénérationnel durable ? ”, Thèse de doctorat en Sciences Sociales, Université Jean Moulin Lyon III, 2020.
3 . Cf. les travaux de Dominique Argoud, en particulier ARGOUD D., 2011, « L'habitat groupé, une alternative à la maison de retraite ? »,
Hors-série Cleirppa, p. 5-16.
4 . Coût économique et difficulté à développer suffisamment de lits/logements pour suivre l’augmentation des besoins des prochaines décennies, décalage avec la demande et rejet de l’hébergement institutionnel, déficit d’image – encore dégradé suite à la pandémie de Covid et à des scandales médiatisés, difficultés de recrutement et des métiers, etc.
5 . Insee, 2018.
6 . ANCOLS, 2018.
7 . Extrait du texte de la convention État-USH du 14 février 2017.